Statut LMNP - Quelles sont les charges déductibles pour réduire ses impôts ?

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un des régimes fiscaux à la mode pour investir dans l’immobilier locatif. Encore aujourd’hui considéré comme une des dernières niches fiscales que propose le système français pour investir. 

Ce régime peut permettre à un investisseur de ne pas payer d’impôts sur ces revenus locatifs pendant une certaine période. Cette période est, généralement, comprise entre 5 et 10 ans. C’est un avantage incomparable, comparé aux autres régimes, qui permet d’augmenter ses rentabilités nettes et surtout son cash-flow. 

Pour profiter des avantages de ce régime, il faut savoir comment l’utiliser et comprendre ce qu’il est, quels sont les éléments qui entrent en jeu pour réduire ses impôts tels que les charges déductibles ou les amortissements pris en compte. 

Qu’est ce que LMNP ?

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), est un régime fiscal qu’un investisseur immobilier peut choisir pour investir dans l’immobilier locatif rentable. En choisissant ce régime fiscal, l’investisseur réduira considérablement ses impôts sur ses revenus fonciers. 

LMNP et LMP, quelle est la différence ?

Il existe aussi un régime similaire qu’on appelle le LMP (Loueur Meublé Professionnel). La notion de NON professionnel ou pas vient du fait que si les revenus locatifs dépassent un certain seuil, nous serons considérés comme professionnels (LMP). 

Le statut LMNP a plus d’avantages que le statut LMP. Que ce soit au niveau de l’impôt sur la plus-value lors de la vente immobilière, le régime NON professionnel est plus avantageux. De plus, considéré comme travailleur indépendant, le loueur en LMP devra payer des cotisations sociales en plus qu’une personne en LMNP, ce sont les cotisations au SSI anciennement RSI. 

Critères d'admissibilité au régime LMNP

Pour choisir et utiliser le régime LMNP, il y a trois conditions à prendre en compte :

 1)  Louer le logement en meublé : Pour ce faire, il y a une liste de 13 éléments indispensables à mettre dans le logement meublé que vous souhaitez mettre en location, qui sont : 

• Literie avec couette ou couverture
• Volets ou rideaux dans les chambres
• Plaques de cuisson
• Four ou four à micro-onde
• Réfrigérateur
• Congélateur ou compartiment congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6°
• Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
• Ustensiles de cuisine
• Table
• Sièges
• Étagères de rangement
• Luminaires
• Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage...)

 2)  Les revenus locatifs ne doivent pas excéder plus de 23,000 € par année 

 3)  Les revenus fonciers doivent être inférieurs aux revenus (salaire) du foyer 

Pour choisir le régime LMNP lors d’un achat immobilier, il faut remplir plusieurs formulaires et les transmettre aux greffes du département où le bien a été acheté. Rien de bien compliqué, il faut penser à envoyer l’ensemble des documents au plus tard 30 jours après l’achat ou de la mise en location du bien. Il faut suivre certaines étapes clés pour déclarer son activité en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) dans le temps imparti. 

Comment payer moins d’impôts grâce au LMNP ?

Le mécanisme pour payer moins d’impôt en statut Loueur Meublé Non Professionnel peut être un peu complexe à comprendre dans le détail mais au fond, il faut juste comprendre que certaines charges et amortissements sont déductibles des revenus locatifs. 

Si par exemple, en 2021 vous avez bénéficié de 500 € de loyer par mois, en Mai 2022 vous allez déclarer 6000 € de revenus locatifs aux impôts sur l’année 2021. Si sur cette année, vous aviez 6000 € de charges à déduire, vous allez complètement effacer ce revenus locatif, votre base imposable sera donc nulle :

Base imposable = Revenus locatif 6000 € - Charges déductibles 6000 € = 0€ 

Les impôts en régime LMNP sont calculés en fonction de la base imposable de l’année en question. A cette base imposable, votre taux marginal d’imposition (TMI) y est appliqué ainsi que les charges sociales (CSG CRDS) au taux forfaitaire de 17,2 %. 

Par exemple, sur l’année 2021, Melanie a déclaré  6000 € de revenus locatifs et 3000 € de charges déductibles. Sa base imposable sera donc de :

 

Base imposable = 6000 € - 3000 € = 3000 € 

Son taux marginal d’imposition pour 2021 est de 30%, ce qui est calculé en fonction de ses revenus de travail, elle paiera donc en 2022, ce montant d’impôt : 

Impôt = Base imposable *(TMI + CSG CRDS) =3000 € *(30%+ 17,2%)= 1416 € 

La grande question et l’objectif est donc comment réduire au maximum sa base imposable pour avoir un impôt nul entre 5 et 10 ans de possession d’un bien immobilier en locatif ? Pour ce faire, il faut connaître quelles sont toutes les charges déductibles de cette base imposable.

Bonus : Si après déduction des charges et amortissements, la base imposable s’avère être négative, vous pourrez utiliser ce déficit pendant 10 ans maximum. Par exemple, si vous avez une base imposable de -1000 € sur la déclaration d’impôt de 2021, alors vous pourrez utiliser ces -1000 € l’année d’après. Si toutefois votre base imposable est déjà négative alors vous pouvez utiliser ce déficit jusqu’à la déclaration de 2031. 

Quelles sont les charges déductibles en LMNP ?

Comme nous l’avons vu, pour payer le moins d’impôts possible, il faut arriver à faire baisser sa base imposable au maximum. Pour ce faire, il existe plusieurs types de charges que nous pouvons déduire. 

Déclarer les intérêts de prêt immobilier pour réduire ses impôts 

La première des charges déductibles sont les intérêts de prêt bancaire. Si vous empruntez pour acquérir votre bien immobilier grâce à un financement, les intérêts pourront être retirés de la base imposable. 

Sachant que ces intérêts ne sont pas stables tout au long de votre période de prêt, il est important de se référer au tableau d’amortissement fourni par votre institution bancaire. 

En plus des intérêts de prêt, vous pouvez aussi déduire les autres dépenses liés au financement comme : 

• Le montant de l’assurance emprunteur
• Le montant du cautionnement bancaire ou de l'hypothèque payé en début de prêt
• Les frais de dossier 

Déclarer les charges et autres dépenses pour réduire la base imposable 

Le deuxième grand ensemble des charges déductibles sont les charges et autres dépenses courantes. 

Cela peut être en lien avec l’entretien du bien, toutes dépenses inférieures à 250€ pourront être déduites. Des dépenses allant du changement d’une ampoule au passage d’un technicien pour réparer ou entretenir un de vos équipements. 

Les autres charges déductibles qui entrent dans cette catégorie sont les dépenses courantes comme :

• Frais d’agence 
• Frais de notaire
• Frais de copropriété 
• Frais de concierge
• Frais de transports pour vous rendre à votre bien (essence, péage, billet de train,...)
• Frais de comptable 
• L’assurance du bien 
• L'électricité
• Internet 
• Téléphone 

Je vous conseille de suivre toutes ces charges déductibles au cours de chaque année de détention du bien pour permettre de faciliter la déclaration d’impôt. Un petit complément serait d’avoir un fichier de suivi vous permettant de bien suivre et gérer la comptabilité d’un LMNP. 

LMNP et la notion d’amortissement pour réduire ses impôts 

En plus des différentes charges déductibles qui viennent faire descendre la base imposable, le statut du Loueur Meublé Non Professionnel a la particularité de pratiquer des amortissements pour venir empiéter au maximum sur la base imposable. 

Les amortissements représentent, d’un point de vue comptable et donc fictif, une perte de valeur d’un bien. 

Chaque élément du bien aura une durée d’amortissement qui lui est propre. Mais, dans la globalité et sans rentrer dans le détail, on peut considérer qu’un bien immobilier sera amortissable à hauteur de 85% sur une durée de 25 ans. 

Par exemple, un bien immobilier acheté par Melanie en régime LMNP au prix de 100 000€, son amortissement sera considéré comme tel : 

Amortissement = (85% * 100 000 €) / 25 = 3400 € 

Tous les ans, et ce pendant 25 ans, Melanie pourra retirer 3400€ de la base imposable. 

En plus de l’amortissement du bien immobilier, tous les travaux entrepris pour ce bien seront déductibles des impôts sous forme d’amortissement. Chaque élément ayant sa propre durée d’amortissement, tout est expliqué en détail dans comment bien gérer sa comptabilité en régime LMNP. 

La question qui revient souvent et qui peut faire peur, c’est le sujet de l’impact de cet amortissement sur une éventuelle revente. Heureusement le statut LMNP ne prend pas en compte la pratique des amortissements pour déterminer la plus-value. Vous payerez donc une plus-value entre le prix d’achat et le prix de cession, les amortissements n'entrent pas dans le calcul. 

C’est le cas pour le LMNP mais ce n’est pas forcément le cas sur d’autres régimes comme par exemple en société imposé à l’impôt sur les sociétés où l’impôt sur les plus-value doit être pris en compte lors d’une vente immobilière. 

Bonus et comment être sûr de ne pas payer d’impôt le plus longtemps possible ? 

Bonus 1 : Les travaux de rénovation 

Si vous avez la possibilité d’acheter un bien immobilier avec des travaux de rénovation, c'est un réel avantage pour la réduction d’impôts. Plus vous pratiquez d’amortissements et plus la base imposable sera faible et automatiquement moins vous paierez d’impôts sur un temps plus ou moins long. 

Bonus 2 : En charge ou amortissement ?

Ce qu’il faut savoir c’est que les frais d’agence et de notaire peuvent être soit déduits en charges soit en amortissements. 

Lorsque ces frais sont utilisés en charges, ils seront déduits lors de la première année. Normalement cela vient créer un mécanisme de matérialisation du déficit. En effet, le déficit étant reportable 10 ans, cela peut vous faire gagner de l’argent en augmentant la période où vous ne paierez pas d’impôts. Dans la majorité des cas, c'est cette option qui sort gagnante. 

Dans le cas où ces frais sont utilisés en amortissement, on viendra donc additionner ces frais au montant du prix du bien et on viendra amortir 85% de ce montant sur 25 ans. 

Pour reprendre l’exemple ci-dessus, un bien immobilier acheté par Melanie en régime LMNP au prix de 100 000€ avec des frais de notaire à 8500€ et des frais d’agence à 7000€ l’amortissement sera calculé comme tel : 

Amortissement = ( 85% *( 100 000 € +8500 € + 7000 € ) ) /  25 = 3927 € 

Chaque projet étant différent, il est bien important d’analyser les deux possibilités pour connaître laquelle est la plus avantageuse pour vous. 

Le statut Loueur Meublé Non Professionnel, appelé le LMNP, est encore une des dernières niches fiscales en France où, grâce à ce régime, vous allez minimiser l’imposition et donc augmenter vos rentabilités locatives et vos revenus complémentaires. Nous serions un peu “bêtes” de ne pas en profiter si nous souhaitons investir dans l’immobilier locatif. 

Choisir ce statut est simple et efficace, il faut respecter quelques critères et bien gérer sa comptabilité en LMNP pour, au moment de la déclaration d’impôt, déduire toutes les charges et amortissements qui s’appliquent. Ceux-ci viendront considérablement diminuer la base imposable et vous permettront de ne pas payer d’impôt pendant une certaine période, alors pourquoi s’en priver ? 

Bonus 3 : Et si vous économisiez 500€ par an de frais de comptable

Ne pas payez d'impôts sur une période de 5 à 10 ans sur ses revenus locatifs est magique. Le statut du LMNP le permet mais a quand même des désavantages, surtout 1, la création, la gestion de la comptabilité et les impôts de ce statut peuvent être complexe. 

Vous allez me dire que de toute facon vous déléguez à un expert-comptable. Mais cela représente beaucoup de frais entre la création du statut, l'ajout de nouveaux biens et la liasse fiscale chaque année.

En fait, pour limiter ces coûts j'ai décidé de tout faire moi-même et j'ai donc crée des étapes ultimes pour : 

• Bien déclarer votre activité ou ajouter des nouveaux biens
• Bien gérer votre comptabilité
• Déclarer en autonomie vos impôts chaque année
• En bonus, vous aurez accès à mon fichier comptable et de déclaration d'impôts, qui avec vos données complétera la liasse fiscale en AUTOMATIQUE

Après plusieurs années que je gère tous mes biens et moi-même, j'ai TOUT détaillé dans le Guide Ultime de l'administratif du LMNP.