Vous souhaitez investir dans l'immobilier locatif et vous vous demandez comment augmenter la rentabilité locative ? Ou comment accélérer et investir plus vite ?
Il existe plusieurs méthodes pour accroître sa rentabilité locative. Pour quasiment doubler cette rentabilité, de nombreux investisseurs ont recours à la division immobilière.
La division immobilière est un processus long et fastidieux, elle peut être un enfer pour certains investisseurs comme un coup gagnant pour d'autres. Il est tout à fait possible de doubler sa rentabilité locative grâce à la division immobilière.
Qu'est-ce que la division immobilière et comment en tirer le maximum davantage pour doubler sa rentabilité locative ?
Qu'est-ce que la division immobilière
La division immobilière est ce qu'on appelle une découpe de bien immobilier
. Cette technique consiste donc à séparer un immeuble, une maison ou un appartement en plusieurs lots.
Exemple : un appartement de 70 m2 pourra être divisé en deux lots soit deux appartements de 35 m2.
Considéré comme l'une des techniques les plus complexes dans le monde de l'immobilier, elle fait appel à de nombreuses compétences comme juridiques et techniques. Cette méthode peut prendre beaucoup de temps à être mise en œuvre, mais une fois cette division réalisée la rentabilité locative est augmentée à coup sûr.
Les deux types de division immobilière
Division non-officielle
Lors de la division, celle-ci peut ne pas être officielle. Cela veut donc dire que juridiquement les lots créés suite à cette division ne sont pas distincts.
Il y a des avantages à pratiquer une division non-officielle comme le gain de temps et les frais associés. Cependant, il y a des risques à pratiquer ce genre de division :
- Lors de la revente : Les lots divisés ne pourront pas être vendus séparément. C'est dommage, car deux petits appartements vendus séparément se vendront plus cher qu'un grand appartement. De plus, cette division non-officielle peut faire peur aux futurs acquéreurs.
- Copropriété : Si vous détenez un bien en copropriété et que vous décidez de pratiquer une division non-officielle, les copropriétaires pourront trouver cela louche et vous emmener en justice.
Même si la division non-officielle est légale, la décision de choisir entre une division officielle ou non sera en fonction de votre cas de figure et de vos besoins.
Division officielle
Au contraire de la division non-officielle, la division immobilière officielle vous permettra de séparer juridiquement un bien en plusieurs lots.
Chacun de ces lots aura sa propre adresse, son compteur électrique et pourra être vendu séparément dans le futur.
Même si cette technique demande de la patience et une bonne connaissance des étapes, c'est elle qui est la plus conseillée.
Les 5 avantages de la division immobilière
Pourquoi pratiquer une division immobilière ? Cette démarche qui demande beaucoup de temps et de connaissances peut apporter de nombreux avantages. La rentabilité locative sera plus élevée :
Vendre et louer plus cher
Lors d'une division immobilière, vous venez de diviser un grand lot en plusieurs plus petits. Sachant que plus les surfaces sont petites et plus le prix au m2 (à la vente ou à la location) est plus élevé, vous vendrez ou louerez plus cher vos logements.
Lorsqu'on dispose d'un bien avec une superficie assez grande, il est rare que le prix au m2 soit le même qu'un bien plus petit.
Exemple : Un studio de 30 m2 qui se louerait 600 € par mois / Ce prorata ne peut pas être appliqué sur un T4 de 100 m2 qui serait alors loué 2000 Euros par mois.
Acheter moins cher
Dans la même logique que précédemment, plus vous achetez un bien avec une grande superficie et plus le prix au m2 sera bas.
Les petites surfaces, comme les studios, les T2, sont des biens fortement recherchés sur le marché immobilier par les primo-ascendants, par exemple. Pour les grandes surfaces, en revanche, il y a bien moins de concurrence. Vous aurez, peut-être, la possibilité de négocier à l'achat ce qui fera augmenter la rentabilité locative.
Économiser de l'argent
Pratiquer une division aura des avantages sur certains frais, comme les frais de notaire. En effet, plutôt que de passer deux fois chez le notaire pour l'acquisition de deux biens, vous n'y passerez qu'une seule fois. Une petite économie nonnégligeable d'environ 8-7 % sur le prix du bien immobilier.
Payer moins d'impôt
Tout dépendra du régime fiscal que vous souhaitez adopter. Que ce régime soit au réel type LMP ou LMNP ou alors grâce à une structure en société, pratiquer une division immobilière vous permettra d'avoir des avantages fiscaux non-négligeables.
Dans ce type de régime, plus vous pratiquez de travaux et moins vous paierez d'impôts. Réaliser une division immobilière engendra des travaux conséquents comme créer les arrivées et évacuations d'eaux dans tous les lots, réorganiser les espaces,...
Diminuer les risques de vacance locative
Si vous ne possédez qu'un bien immobilier et que celui-ci est vacant c'est 100% de votre parc immobilier qui ne vous rapporte plus d'argent. Dans le cas d'une division immobilière vous aurez au minimum 2 biens ce qui diminue les risques de vacance locative.
Les 3 enjeux de la division immobilière
Réaliser une division immobilière peut se révéler être une technique très complexe. Dans la majorité des cas, les investisseurs aiment maîtriser la situation, tout prévoir et tout anticiper. Lorsque l'on pratique une division immobilière, dans plusieurs cas de figure, on ne maîtrisera pas toutes les étapes.
La partie privée et ses lois
Lorsque vous souhaitez réaliser une division immobilière et que votre bien se trouve en copropriété, vous vous heurtez au droit privé. En effet, si la division est officielle, il faudra demander aux autres copropriétaires, lors d'une assemblée générale, si vous pouvez diviser votre bien. Lors d'un vote, ceux-ci, accepteront que votre appartement soit divisé ou pas.
Conseil pour pallier à cet enjeu : Il est toujours plus facile de diviser un bien qui n'est pas en copropriété. Dans le cas contraire, dans le compromis de vente, utilisez les conditions suspensives. Indiquez que la vente se fera que si les copropriétaires acceptent la division. Avant la signature de l'acte, déclenchez une assemblée exceptionnelle et procédez au vote. Vous pourrez toujours annuler la vente dans le cas d'un vote non-concluant.
La partie publique et ses lois
Les droits publics peuvent être un enjeu de taille lors de la division. Cela régit de toutes les normes et obligations auxquelles vous devrez faire face pour officialiser la division.
Conseil pour pallier à cet enjeu : Sachant que le service public peut s'avérer très peu réactif, pour éviter toute perte de temps, il faudra connaître toutes les étapes et savoir les anticiper au mieux.
Les entreprises privées sur votre chemin
Vous aurez affaire à plusieurs entreprises du secteur privé lors de la division immobilière. Pour créer une division officielle chaque nouveau lot devra posséder son compteur électrique. Vous aurez donc affaire au fournisseur d'électricité, comme ENGIE. L'eau courante doit, elle aussi, être amenée aux différents lots. Dans la majorité des cas, créer un compteur électrique peut prendre plusieurs mois.
Conseil pour pallier à cet enjeu : Faire les étapes dans l'ordre et anticiper au maximum pour éviter de perdre du temps.
Dans le secteur privé, vous aurez aussi affaire aux artisans. Lors d'une division, les travaux sont indispensables et doivent être parfaitement gérés.
Conseil pour pallier à cet enjeu : Choisissez bien vos artisans et suivez-les de prêt, pour éviter les mauvaises surprises
La division immobilière peut sembler être un processus complexe mais bien réalisé vous pourrez en tirer un maximum de profit et augmenter votre rentabilité locative. Avec l'investissement dans les immeubles de rapport, la division est aussi une des meilleures techniques pour doubler sa rentabilité.
Lors de la division immobilière, de nombreux éléments extérieurs entrent en jeu et il faudra savoir les anticiper pour les gérer au mieux et en tirer le maximum d'avantages. Pour connaître toutes les étapes de la division immobilière, envoyez-moi un courriel, je vous ferai parvenir un lien qui retrace toutes ces étapes détaillées de la division. En suivant ces étapes et subtilités vous ne pourrez que doubler votre rentabilité locative et sortir gagnant de ce long processus.
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