L’investissement immobilier clé en main peut être un bon moyen d’investir dans l’immobilier ancien en France. Véritable avantage pour les rentabilités grâce à la fiscalité, l’immobilier ancien s’inscrit bien dans cette démarche. En réalisant des travaux conséquents cela permet de générer de la valeur.
Depuis une vingtaine d’années le nombre de sociétés proposant des investissements locatifs clés en main n’a fait que d’augmenter.
Mais que valent vraiment ces sociétés ? Que savons-nous exactement sur le fonctionnement de celles-ci ? Est-il judicieux d’accorder sa confiance à ce type d’entreprise pour développer son patrimoine immobilier ?
Il s’inscrit à plusieurs types d’investisseurs qui souhaitent développer leur patrimoine immobilier. J’ai moi-même eu l’opportunité d’essayer les services de l’une de ces sociétés.
De la prise de contact en passant par la recherche du bien immobilier, la rénovation, l’ameublement, la décoration jusqu’à la location, je vous détaille tout ce qu’il faut savoir afin que l’investissement locatif clé en main n’ait plus de secret pour vous.
Les profils types où l’investissement locatif clé en main est idéal.
Le premier profil est l’investisseur débutant. Profil idéal, il peut se rapprocher d’un prestataire qualifié qui saura l’accompagner dans une première démarche d’achat immobilier.
Le second profil est l’investisseur chevronné qui possède déjà un patrimoine immobilier conséquent. Dans un premier temps, ce profil s’inscrit bien dans la solution clé en main car le but de cet investisseur sera de gagner du temps. De libérer son temps pour se concentrer sur autre chose ou réaliser d’autres investissements. La délégation est importante pour ce profil et une société peut répondre entièrement à sa demande. Dans un second temps, l’investisseur chevronné souhaitant diversifier son patrimoine immobilier géographiquement. Ceci afin de saisir les opportunités dans une ville et une région en plein essor sans avoir à sillonner tout l’hexagone.
Le troisième profil est l’investisseur étranger ou expatrié. L’investisseur qui ne réside pas sur le sol français peut voir un réel avantage à déléguer l’ensemble du projet à une société compétente dans le domaine.
Investissement immobilier en France depuis l’étranger
Que ce soit pour développer leur patrimoine, accroître leur revenu passif ou préparer leur retraite, l’investissement clé en main pour les étrangers peut être une bonne solution.
N’étant pas sur place pour réaliser les étapes d’un investissement, ces sociétés mèneront à bien le projet locatif de la réalisation des visites, des travaux de rénovation jusqu’à la mise en location du bien. Elles permettront de gagner un temps précieux en tant qu’investisseur.
Professionnels de l’immobilier, ces sociétés peuvent également apporter des conseils judicieux sur les critères choisis en fonction du marché immobilier actuel ainsi que des régimes fiscaux à adopter.
Ce type de prestataire semble donc être le meilleur moyen d’investir dans l’immobilier locatif ancien depuis l’étranger. Ces sociétés peuvent très bien convenir pour faciliter les démarches et accompagner les étrangers à mettre à bien un projet d’investissement locatif en France. Cependant la méfiance est de mise. Il y a certains points à connaître et à vérifier avant de faire le grand saut et de confier les rênes de son projet à l’une de ces entreprises.
Les 8 étapes de l’investissement locatif clé en main
La majorité des prestataires extérieurs ont leur modèle bien à eux mais chacun possède des similitudes. Il existe 8 étapes à connaître :
Étape 1 : Prise de contact avec la société
Plusieurs prestataires proposent des rendez-vous téléphoniques gratuits de 15 minutes. Vous aurez affaire à une personne du service commercial qui vous présentera leur plaquette et répondra à vos questions. Vous allez vous rendre compte que leurs réponses sont adaptées pour rassurer certains doutes que vous avez pour leur faire confiance. Ces personnes sont formées pour vous convaincre.
Il vous faudra poser des questions pour savoir si la société est en accord avec votre stratégie d’investissement (Est-ce de l’immobilier ancien ? ; Est-ce que le régime fiscal adopté correspond à votre stratégie ? ; Quel est leur secteur géographique ? ; Quelles sont les rentabilités attendues ?).
Lors de cet entretien, il vous sera recommandé de faire affaire avec un courtier partenaire. Cette étape est importante pour la société afin de faciliter et garantir vos démarches de financement. Étape importante pour le prestataire qui souhaite s’assurer que vous avez la capacité financière pour investir. Ils ne souhaitent pas perdre du temps à lancer les recherches de bien pour qu’au final votre financement vous soit refusé.
Bonus : Je vous conseille de vous préparer à cet entretien. Sachez déjà quel type de stratégie d’investissement vous souhaitez adopter et quels sont vos critères :
- Budget
- Localisation
- Exploitation : Colocation, division, immeuble de rapport,
- Régime fiscal
Il est toujours mieux de connaître un minimum sa stratégie d’investissement afin de poser des questions pertinentes et éviter de se faire berner.
Étape 2 : Signature du contrat
Une fois la pré-autorisation de financement accordée, un contrat vous sera envoyé. Dans ce contrat vous devrez inscrire les critères principaux de votre investissement comme le budget maximal. À ce contrat sont souvent joints plusieurs mandats. Un pour la prestation de recherche de bien et un autre pour la prestation de réalisation des travaux de rénovation et de l’ameublement. Tout dépendra du partenaire choisi et de son fonctionnement (avec d’autres sociétés par exemple). Un montant de départ sera exigé, souvent il se trouve aux alentours de 500 €.
Bonus : La relation client est très importante pour un prestataire d’investissement clé en main. Je vous conseille d'essayer de négocier ces frais afin qu’ils soient retirés du montant total de la prestation que vous leur devrez à l’aboutissement du projet.
Étape 3 : Définition des critères de recherches
Les meilleures sociétés possèdent leur propre extranet facilitant les communications entre elles et vous. Sur cette plateforme vous allez renseigner vos critères :
- Budget maximal ; Apport minimum
- Rentabilité
- Villes
- Exploitation : Colocation, immeuble de rapport, appartement, division
- Type de bien souhaité : T1, T2, T3 ou T4
Bonus : Ne vous concentrez pas trop sur ces critères, ils sont à titre indicatif. L’entretien avec votre chasseur vous permettra d’ajuster ces critères en fonction du marché et de votre stratégie.
Étape 4 : Recherche du bien
La seconde personne en contact avec vous sera votre chasseur de bien. Il vous sera attitré en fonction de la ville que vous aurez choisie. Son objectif est de comprendre votre projet et de vous apporter des conseils afin de le développer si nécessaire. Il vous conseillera sur vos critères et les ajustera avec vous pour que votre projet corresponde à vos attentes et soit réalisable.
Bonus : Ne pas hésiter à le relancer toutes les deux semaines. Certaines sociétés ont beaucoup de clients. Il est aussi important de le relancer car si le marché évolue, il sera judicieux de réajuster vos critères. Même si cette solution doit vous faire gagner beaucoup de temps, essayez tout de même d’être un minimum proactif.
Étape 5 : Projection / Présentation du bien
Une fois un bien immobilier trouvé, le chasseur de bien vous enverra une projection. Elle comprendra :
- Présentation du bien : Localisation, type, superficie, photos
- Projection financière : Montant total du projet, rentabilités, cash-flow
Le montant total du projet correspondant à la somme du prix d’acquisition, des frais de notaires, des travaux de rénovation, du prix des meubles et du montant de la prestation.
Bonus : Si vous êtes aguerri, reprenez les calculs de rentabilité et de cash-flow de votre côté. Comparez ces deux données et regardez si vous pouvez les optimiser (durée de votre prêt immobilier ou mettre de l’apport).
Étape 6 : Vers la signature de l’acte authentique
La société possède souvent son propre courtier. Vous avez le choix de faire affaire avec lui ou de démarcher les banques de votre côté. Dans cette partie, vous êtes un peu livré à vous-même.
Lors de la signature de l’acte, l’entreprise de prestation vous demandera de payer ses honoraires. Ils varient entre 7 et 9% du prix total de l’opération (prix d’acquisition, frais de notaire, travaux et ameublement)
Bonus : Essayer de trouver les meilleurs taux, les meilleures garanties et assurances. La projection financière n’en sera que boostée si vous trouvez les conditions de financement optimales.
Étape 7 : Réalisation des travaux de rénovation, ameublement et décoration
L’entreprise possède ses propres architectes ou fait appel à des sociétés prestataires. Ils seront votre troisième interlocuteur. Dès lors que le compromis de vente est signé, ils vous proposeront des plans.
A la signature de l’acte, les travaux de rénovation peuvent commencer. Deux versements de 40% du montant des travaux devront être débloqués au démarrage et après 2 mois de travaux. L’avancement des travaux et le suivi se fera avec l’architecte en charge de votre projet. Certaines sociétés proposent de réaliser des appels vidéo pour vous montrer l’avancement.
Dans la majorité des cas. le montant des travaux proposé par la société d’investissement clé en main est surévalué, pour pallier une mauvaise surprise lors des travaux. Par contre, si le montant des travaux venait à dépasser cette estimation, certaines sociétés prennent sous leur responsabilité les frais supplémentaires ou ouvrent le dialogue avec le client afin de partager les frais.
Lors de travaux de rénovation conséquents, le montant se situe entre 900 € et 1000 € par mètre carré. Pour des travaux mineurs ils peuvent se situer entre 400 € et 800 € par mètre carré.
Pour le mobilier, c’est également un forfait qui est proposé en fonction du type du bien :
- Studio : 5000 €
- T2 : 7000 €
- 2000 € pour chaque pièce supplémentaire
Bonus : Ces architectes sont des professionnels, ils sont spécialisés dans l’optimisation des espaces. Vous pouvez leur faire confiance au niveau de l’organisation des pièces, des couleurs à utiliser pour mettre en valeur votre logement.
Étape 8 : Livraison et mise en location
Les 20% restants du montant des travaux devront se verser à la réception du bien. Vous découvrez enfin votre appartement rénové et complètement meublé.
C’est à ce moment, si vous n’aviez pas posé la question auparavant, que vous allez vous rendre compte que pour la location du bien, cela ne faisait pas partie de la prestation. C’est un contrat supplémentaire moyennant pourcentage sur vos rentrées locatives.
Les 4 avantages de l’investissement immobilier clé en main
Le gain de temps : Dans une optique de délégation, ces sociétés sont une solution. Ils vous permettront de passer ce temps si précieux à faire autre chose. Développer d’autres investissements, votre entreprise, ou bien gagner du temps avec vos proches.
L’accompagnement pour les débutants : En tant que débutant dans l’immobilier locatif, un premier investissement avec une société prestataire peut être un bon choix. Par peur de louper son premier investissement, vous pouvez vous tourner vers ces sociétés qui vous apporteront des conseils précieux sur votre projet. De plus, certaines opérations, comme la division immobilière, sont plus intéressantes que d'autres. Ces sociétés peuvent apporter une grande aide pour doubler sa rentabilité grâce à la division immobilière.
Dénicher des bonnes opportunités : Le marché immobilier des grandes métropoles étant très tendu, le réseau de ces sociétés peut être un atout pour dénicher des bonnes opportunités. L’investissement clé en main à Paris peut présenter un grand avantage. Les meilleures opportunités ne se trouvant pas sur les plateformes d’annonces en ligne, ces chasseurs permettront de vous trouver des pépites grâce à leur réseau. Il en est de même pour investir dans l'immobilier à Lille, Bordeaux ou Nantes.
Diversifier son patrimoine : Dans une optique de diversification géographique, ces sociétés ont un avantage. N’habitant pas forcément la ville où vous souhaitez investir, leur confier les rênes de votre projet est une solution.
Les 5 inconvénients à connaître avant de se lancer dans un investissement locatif clé en main
L’apport considérable et non négligeable : C’est seulement une fois le contrat signé avec le prestataire qu’on se rend compte qu’un apport minimum est requis. Pour les résidents français cet apport est de 10% et pour les étrangers ou expatriés de 30%. Or, un bon investisseur qui souhaite continuer d’investir doit garder au maximum son argent et minimiser l’apport. Ce pourcentage peut correspondre à un apport sur le financement mais également au mobilier ainsi que le montant de la prestation qui ne pourront pas être financés. Sachant que le prix des investissements clé en main se situe entre 7 et 9% du prix total de l’opération (prix d’acquisition, frais de notaire, travaux et ameublement. Mis bout à bout, la facture est plutôt salée.
La rentabilité : Il faut être prudent à la rentabilité et au cash-flow lors de la présentation des projections. Avec les différents apports mentionnés cette rentabilité peut être faussée. De plus, les loyers projetés se trouvent sur le haut du marché. Pouvant être synonymes d’une plus grande rotation de locataires et des difficultés à maintenir un loyer équivalent avec un bien vieillissant.
Les banques : Les banques ne sont que peu friandes des investissements clés en main. Une banque a pour but de vous accorder un financement et donc sa confiance. Le fait qu’une société tierce entre en jeu peut lui faire peur. En plus de la réalisation de travaux par cette société, vous ne serez pas sur place pour gérer, ce qui peut être un frein envers la banque. Vous allez devoir en payer le prix au niveau des garanties et des assurances.
Lors de la signature du compromis de vente, certaines sociétés vous demandent de placer de l’argent sur un compte séquestre. Ce montant est de l’ordre de 10% du prix d’acquisition. C’est donc parfois difficile de démarcher les banques en leur demandant un financement sans apport alors que vous avez apporté 10% au notaire.
Les moules prédéfinis : Ces sociétés font souvent affaire avec d’autres partenaires que ce soit au niveau des matériaux utilisés ou du mobilier. Il est donc difficile de personnaliser son logement comme on le souhaite.
Critères de choix pour définir la société d’investissement immobilier clé en main
Le critère numéro 1 sont les avis clients. Regardez quelles ont été les expériences récentes des derniers clients. Servez-vous de la plateforme Truspilot, le leader du marché de l’avis client.
Imprégnez-vous des plaquettes de ces entreprises, quelles sont les étapes du projet. Contactez-les et posez leurs vos questions bien préparées préalablement. Cela vous permettra de voir quelle société vous correspond le plus. N’hésitez pas à leur demander des projections et réalisations des derniers projets complétés dans votre ville de prédilection. Elles vous donneront des informations importantes dans le choix de cette société.
L’investissement locatif clé en main peut proposer certains avantages. Malheureusement tout n’est pas blanc, il fait tout de même user de prudence. Bien définir sa stratégie au préalable est recommandé. Cela permettra de cibler une entreprise qui réponde au mieux à votre projet.
Nous avons personnellement fait l’expérience d’un investissement clé en main lorsque nous étions expatriés au Canada. Après plusieurs semaines à analyser quelle société choisir pour un investissement locatif clé en main nous avons choisi une entreprise qui répondait au mieux à notre projet.
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